הציעו לכם להצטרף לפרויקט פינוי בינוי? אל תתפתו לחתום בלי משא ומתן

עסקאות בתחום הנדל"ן הן בדרך כלל עסקאות מורכבות, בעלות היקפים גדולים המעלות שאלות של מימון, תכנון ארוך טווח, ביטוח ומיסוי. ייעוץ משפטי מתאים עשוי למנוע הפסדים כספיים ועוגמת נפש ללקוח

24/03/2016

פרויקטים של התחדשות עירונית בערים שונות בארץ צצים כפטריות לאחר הגשם, אם כפרויקט אזורי של מתחמי פינוי-בינוי ואם כפתרון פרטני של תמ"א 38 לבנייני מגורים. לאור הקשיים הרבים והמגמות ההולכות וגוברות של הרשויות המקומיות לאכיפה והקפדה על חוקי העזר והתקנות, ומשום שכל עבודה מול גופים ציבוריים אורכת זמן רב ועשויה להיות תהליך מייגע וסיזיפי, ישנה חשיבות מכרעת לייעוץ ולקידום התהליך מוקדם ככל הניתן.

מה זה בכלל פינוי-בינוי?

עסקת פינוי ובינוי היא עסקה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין מגורים במסגרתה מפונה הבניין. בעלי הדירות מתחייבים למכור את זכויותיהם בו, חלקן או כולן, לצורך הריסתו והקמת בניין חדש תחתיו. ככלל, קיימים שני מסלולים מקובלים לעסקת פינוי בינוי:

התחדשות עירונית אזורית: פינוי דיירים, הריסה של בנייה קיימת והקמת בנייה חדשה תחתיה, תוך ניצול יעיל יותר של השטח (בנייה לגובה ואחוזי בנייה מוגדלים) ופיתוח עירוני של האזור כולו, כולל שטחי ציבור פתוחים ושטחים מניבים.

תוספת זכויות על הבנייה הקיימת – תמ"א 38: בשיטה זו אין צורך בהכרח בפינוי הדיירים ורק הבניין עצמו עובר שיפוץ ושדרוג מאסיבי והתאמות נדרשות לתקני הבניה.

מבחינה עסקית-מסחרית זו אמורה להיות עסקה משתלמת לשני הצדדים, מצד אחד היזם מקבל זכויות לתוספת בנייה חדשה, בהיקף העולה באופן משמעותי על השטח הבנוי בפועל שאותו הוא אמור להרוס או לשדרג. ככל ששווי הקרקע גבוה יותר, כך יוכל היזם להסתפק בזכויות בנייה פחותות לאור שוויון הגבוה (מחיר גבוה יותר למ"ר).

לעומתו, הדיירים מרוויחים דירה חדשה בפרויקט במקום זאת שפינו, בדרך כלל בתוספת אלמנטים משביחי ערך כגון מרפסת, ממ"ד, מחסן וכו'. במקרה של פינוי-בינוי, מקובל שהיזם משלם את תשלומי שכר הדירה בדירה החלופית והדירה החדשה אותה הוא מקבל אף פטורה ממס רכישה, להבדיל מצורה אחרת ("שווה כסף") אשר תהיה חייבת במס.

עד כאן נשמע מצוין. אז למה בעצם צריך עורך דין? לחצו כאן כדי לגלות.